Perikatan dan perjanjian, erat lagi serupa pengertian serta akibatnya, khususnya dalam jual-beli. Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada satu orang lain atau dua orang bersama-sama saling berjanji kepada seorang lainnya lagi, atau bisa juga dua orang berbeda yang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Akibatnya, dari ikrar janji tersebut timbulah suatu pola hubungan melekat antara dua orang tersebut yang kemudian dinamakan perikatan. Hubungan ini saling mengikatkan diri orang per orang, atau beberapa orang kepada beberapa orang lainnya, dan atau beberapa orang ke sesorang lainnya.
Pengertian utuh perikatan adalah suatu hubungan antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan kesadaran adanya akibat menerima dan meberi yang harus dipatuhi dua belah pihak. Satu pihak berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan tersebut secara jelas dan gamblang isinya. Memahami perjanjian dan perikatan haruslah urut. Hubungan antara perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan, dengan kata lain perjanjian adalah sumber perikatan disamping sumber-sumber yang lain yang diatur undang-undang.
Berikutnya, suatu perjanjian jual beli lazimnhya menimbulkan akibat persetujuan. Dua pihak saling setuju untuk melakukan sesuatu yang mereka sepakati. Dalam pemahaman ini dapat dikatakan perikataan perjanjian dan persetujuan itu sepengertian maksudnya. Apabila dua orang mengadakan suatu perjanjian, maka mereka bermaksud supaya berlaku di antara mereka suatu perikatan hukum. Keadaan dimana mereka Sungguh-sungguh terikat satu sama lain karena janji yang telah mereka sepakati bersama. Hingga batas waktu yang disepakati dan atau objek yang diperjanjikan terpenuhi maka perikatan janji tersebut masih dianggap berlaku.
Azaz Terbuka Dalam Hukum Perjanjian
Di Indonesia hukum perjanjian menganut azaz terbuka, berati hukum perjanjian memberikan kelonggaran seluasnya kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian yang berisi objek apa saja, tentang apa saja, asalkan tidak melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Kedua belah pihak ada dalam posisi setimbang untuk saling menyepakati bersama dan menuangkan butir-butir kesepakatan tersebut dalam pasal-pasal perjanjian. Terhadap pasal perjanjian, ia ditempatkan sebagai hukum pelengkap, sehingga dalam keadaan tertentu, pasal-pasal itu boleh dikurangi dan ditambah sesuai kehendak bersama pihak yang membuat perjanjian.
Azaz terbuka yang mengandung suatu asas kebebasan pula. Membuat perjanjian, dalam kitab UU Hukum Perdata disimpulkan dalam pasal 1338 ayat ( 1 ) yang berbunyi :
“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang – undang bagi mereka yang membuatnya “
Penekanan pada kata “semua” pada pasal tersebut di atas memperjelas suatu pernyataan kepada masyarakat, bahwa mereka diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa dan berisi apa saja, dan pembuat perjanjian berlaku mengikat tak ubahnya seperti suatu Undang-undang.
Dalam hukum perjanjian juga berlaku suatu asas yang umum dinamakan asas konsensualitas. berasal dari serapan bahasa latin consensus yang berarti sepakat. Arti asas konsensualitas dalam perjanjian menerangkan suatu perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah berlaku sejak detik tercapainya kata sepakat. Perjanjian itu sudah sah apabila sudah sepakat mengenai hal-hal pokok saat itu juga. Di bagian lain, ketentuan sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat (pasal 1320 KUHP), yang meeliputi :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan membuat perjanjian
3. Suatu hal tertentu
4. Sebab yang halal
Pelaku bisnis property, siapapun dia, professional broker maupun developer sekalipun, mutlak memahami dasar-dasar dari penjanjian dan perikatan dalam jual beli. Konsekwensinya melekat dalam jangka panjang dan permanen, karena memberi perlindungan hukum atas suatu aset yang diperdagangkan berupa property. Dari sudut pandang yang berbeda, benar jika dikatakan bahwa intrumen pemilikan aset property dianggap relatif aman itu karena ia dilindungi perjanjian yang diatur dalam hukum positif yang sangat ketat, mengikat dan pasti.
