Mengenal Analisa Kelayakan Bisnis Property

Mengenal Analisa Kelayakan Bisnis Property

Memulai bisnis properti tanpa analisa kelayakan sama saja membiarkan uang dan masa depan dimangsa nasib

Jika ibadah wajib melafal niat mulanya, mengawali aktifitas apa saja dengan doa, maka berbisnis wajib dimulai dengan analisa. Di bisnis, proses fikir menimbang dan merangkai kemungkinanan di awal keputusan, lumrah disebut analisa. Istilah tepatnya Analisa Kelayakan Bisnis.

Bisnis itu belantara ketidakpastian. Potensi untung-rugi sama besar. Analisa kelayakan diperlukan untuk meramal bakal kejadian. Beda dari ahli nujum yang meramal kosmos, analisa kelayakan meraba “pohon faktor” bisnis. Mengenali ”pohon faktor” sama artinya dengan memahami utuh keseluruhan variabel bisnis. Yang berbahaya diwaspadai, yang mendekatkan keberhasilan ditekuni. Ya, dibilang rumit, nyatanya memang bisnis itu rumit. Tapi, bukankan lebih baik mengernyitkan dahi dipermulaan  jika ujungnya jalan lapang keberhasilan.

Konon, mereka yang berhasil dalam bisnis, biasa berfikir rumit untuk menemukan cara bertindak mudah. Analisa kelayakan bisnis property, lazimnya berupa dokumen rujukan “pohon faktor” yang akurasi datanya dikunci mendekati pasti. Variabel vitalnya berisi cara menghitung Harga Pokok Produksi (HPP), menetapkan harga jual, perhitungan proyeksi profit, menetapkan biaya kelola manajemen, anggaran biaya taktis tak terduga dan menetapkan lamanya usia proyek. “Apakah mudah cara membuatnya?”. “Ya, tentu saja mudah membuat analisa kelayakan, jika bersedia belajar metodologinya”.

Harga Pokok Produksi (HPP), di bisnis properti developer, prinsip sederhananya dihitung dengan mencatat/memastikan biaya di empat komponen. Harga tanah mentah, biaya pajak, biaya pembuatan fasum serta persiapan dasar teknis kawasan, dan biaya konstruksi rumah. Total satuan harga dari empat komponen tersebut bila dijumlahkan maka hasilnya adalah Harga Pokok Produksi (HPP).

Menetapkan harga jual dan mengancang besaran profit itu satu paket. Kalau HPP-nya ketemu angkanya, mudah menetapkan harga jual. HPP+besaran profit=harga jual. Rumusnya sedeharana. Anggaplah satu rumah type 36/77 HPP-nya Rp. 100 jt, dan rencana profitnya 40% dari HPP, setara Rp. 40 jt, maka harga jual rumah tersebut adalah Rp. 140 jt.

Biaya Kelola manajemen di developer yang telah settle, berdiri sejak lama, memiliki infrastruktur pendukung (kantor, mobil dan peralatan kerja komplit), dan mengelola beberapa proyek, akan  semakin murah. Bagi developer baru yang memiliki satu proyek, menghitung biaya kelola manajemen berati membebankan seluruh biaya kelolala kepada satu proyek tersebut. Mulai dari sewa kantor, gaji staff, operasasional harian kantor berikut fasilitasnya, biaya marketing dan biaya loby. Berdasarkan pengalaman, alokasinya bisa mencapai 8 – 12 % dari total omset. Angka ini cukup besar, dengan asumsi luas lahan proyek yang dikelola berkisar 8000 meter, dengan 5 staff.

Di bisnis properti, ada saja biaya taktis tak terduga, muncul tiba-tiba layaknya hantu bangkit dari kubur. Sadarilah, kita berbisnis di Indonesia, meski kita cintai, faktanya negeri ini memang sarat korupsi. Biaya taktis identik dengan uang (maaf) suap. Istilahnya uang “86”. Percayalah, pada prakteknya biaya ”86” di bisnis properti besarnya tidak kurang dari 4 % dari total omset. Menyedihkan.

Soal menetapkan jangka waktu umur proyek, patutnya memang berdasarkan prediksi kemampuan menjual. Makin cepat makin baik. Cepat dan untung maksudnya. Di bisnis properti, prinsip cepat agak berbeda pengertiannya. Mengingat bahan baku dagangannya berupa tanah, yang terbukti naik terus nilainya, maka menahan lama tidak menjual stock tanah tidak berarti kerugian. Bisa untung berlipat malah. Tergantung ketahanan cash flow perusahaan.

Sah saja bagi sementara kalangan yang mengangap bisnis itu mudah, action now, lakukan saja, pikir belakangan, perbaiki sambil jalan. Hemat saya diktum semacam ini sama sekali tidak berlaku di bisnis properti developer. Dibutuhkan analisa kelayakan, karena ia adalah ”kitab suci” bisnis, kepadanya, pengelolaan bisnis merujuk. Memulai bisnis properti tanpa analisa kelayakan sama saja membiarkan uang dan masa depan dimangsa nasib.

Langganan RSS Feed yang berisi update komentar untuk tulisan ini.

3 Tanggapan

  1. luarr biasa mas infonya…
    kebetulan dalam waktu dekat saya mo membuka perumahan luas skitar 8000m, utk start awalnya gmn ya??? kiranya saya perlu panduang mas bro….

  2. Hehe, yaa boleh saja kalo mo ditempel dan dijadikan jargon Mas :D

    Tapi bener, faktanya memang begitu kok. Bisnis Properti itu memiliki kekhasan. Hanya cocok bagi mereka yang matang dan tahan terhadap godaan omzet sbesar. Juga perlu diingat, esensi bisnis properti adalah memperdagangkan legalitas atas obyek properti (tanah, rumah, ruko, dll)

    Karena itu meskipun potensi berhasilnya cukup tinggi, kecermatan disetiap keputusan harus, tidak bisa tidak disertai dengan analisa kelayakan yang matang pula.

  3. “Memulai bisnis properti tanpa analisa kelayakan sama saja membiarkan uang dan masa depan dimangsa nasib” kata-kata ini akan ku tempel terus mas, agar saya lebih berhati-hati menjalani bisnis ini.

Tulis tanggapan

Alamat surel Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *

*
*